Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản là gì?

Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản là gì?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), tại Điều 66 – Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, quy định hai nguyên tắc bắt buộc khi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản:

a) Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn;
b) Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp.

Hai nguyên tắc này áp dụng cho mọi tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực tư vấn và quản lý bất động sản kể từ 01/08/2024 — ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực.

Người trực tiếp tư vấn bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì?

Theo điểm a khoản 1 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn. Quy định này đặt ra yêu cầu về sự phù hợp giữa trình độ chuyên môn của người tư vấn và nội dung dịch vụ được cung cấp. Tuy nhiên, Luật không quy định một loại chứng chỉ hành nghề chung áp dụng cho toàn bộ hoạt động tư vấn bất động sản, cũng không liệt kê cụ thể loại bằng cấp, chứng chỉ bắt buộc đối với từng nhóm dịch vụ. Trường hợp hoạt động tư vấn đồng thời thuộc lĩnh vực kinh doanh có điều kiện theo pháp luật chuyên ngành thì tổ chức, cá nhân còn phải đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm những gì?

Khoản 2 Điều 66 Luật số 29/2023/QH15 liệt kê đầy đủ bốn nhóm hoạt động thuộc phạm vi dịch vụ tư vấn bất động sản:

• Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản (điểm a);

• Tư vấn về tài chính bất động sản (điểm b);

• Tư vấn về giá bất động sản (điểm c);

• Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản (điểm d).

Tuy vậy, khi xem xét một hoạt động tư vấn cụ thể có thuộc phạm vi này hay không, cần căn cứ vào bản chất dịch vụ, nội dung công việc thực tế và các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Tổ chức kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì về hình thức pháp lý?

Theo khoản 1 Điều 67 kết hợp với khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này.

Ngoài điều kiện về hình thức tổ chức, theo khoản 2 Điều 67, trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Như vậy, cá nhân không thể tự mình hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản độc lập dưới hình thức cá nhân tự do hoặc hộ kinh doanh mà không đáp ứng yêu cầu về tổ chức kinh doanh theo quy định nêu trên.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong dịch vụ tư vấn bất động sản được xác định như thế nào?

Khoản 1 và khoản 2 Điều 68 Luật số 29/2023/QH15 quy định: quyền, nghĩa vụ của các bên và phí dịch vụ tư vấn do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không được trái quy định của Luật này. Đồng thời, các bên phải thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Điều này có nghĩa mức phí tư vấn không bị ấn định cứng — hai bên tự thương lượng, nhưng khuôn khổ pháp lý vẫn là ranh giới tối thượng.

Dịch vụ tư vấn bất động sản khác gì so với dịch vụ môi giới bất động sản?

Hai loại dịch vụ này đều thuộc nhóm kinh doanh dịch vụ bất động sản theo Luật số 29/2023/QH15, nhưng có sự khác biệt rõ về bản chất và điều kiện hành nghề:

Doanh nghiệp vi phạm nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản có thể đối mặt với hậu quả gì?

Luật số 29/2023/QH15 xác định nghĩa vụ bồi thường rõ ràng: theo khoản 2 Điều 68, các bên phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Ngoài ra, hành vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản mà người tư vấn không có bằng cấp/chứng chỉ phù hợp, hoặc tổ chức không thành lập đúng hình thức doanh nghiệp theo quy định, có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định pháp luật hiện hành.

Theo Điều 74 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản có thể bị xử phạt hành chính như sau:

• Phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng đối với cá nhân trực tiếp tư vấn bất động sản nhưng không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp với lĩnh vực tư vấn.

• Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 160 triệu đồng đối với doanh nghiệp không gửi thông tin về doanh nghiệp để đăng tải trước khi hoạt động hoặc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản không đúng phạm vi quy định.

• Phạt tiền từ 160 triệu đồng đến 180 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định.

Ngoài hình thức phạt tiền, cơ quan có thẩm quyền còn có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc gửi thông tin doanh nghiệp hoặc buộc hoạt động đúng phạm vi quy định. Bên cạnh trách nhiệm hành chính, các bên còn có thể phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra theo Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nếu doanh nghiệp hoặc cá nhân đang có kế hoạch triển khai dịch vụ tư vấn bất động sản và cần hỗ trợ rà soát điều kiện pháp lý, soạn thảo hợp đồng dịch vụ tư vấn hoặc xây dựng quy trình tuân thủ, A&D Law Firm — tư vấn pháp lý doanh nghiệp tại Việt Nam sẵn sàng đồng hành cùng bạn.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo thông tin pháp luật, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chuyên nghiệp cho từng trường hợp cụ thể. Vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn phù hợp với tình huống thực tế của bạn.