Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như thế nào?

Người sử dụng đất có những quyền chung nào theo Luật Đất đai 2024?

Theo quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), người sử dụng đất được hưởng các quyền chung sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định;

• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp;

• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai;

• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật;

• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Các quyền chung này phát sinh ngay khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện nào?

Khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan."

Như vậy, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất được xác định theo Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật có liên quan. Tùy thuộc vào từng quyền cụ thể như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tương ứng theo quy định pháp luật.

Yêu cầu về công chứng, chứng thực có ảnh hưởng đến thời điểm thực hiện quyền không?

Có. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) quy định rõ về hình thức bắt buộc của hợp đồng, ảnh hưởng trực tiếp đến thời điểm giao dịch có giá trị pháp lý:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này." (điểm a khoản 3 Điều 27)

Riêng đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực chỉ thực hiện theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 27). Điều này có nghĩa: quyền giao dịch chỉ được coi là thực hiện hợp lệ kể từ khi hợp đồng đáp ứng đúng yêu cầu hình thức theo từng trường hợp.

Quyền của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng được thực hiện từ khi nào?

Theo Điều 35 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung theo Điều 26 và Điều 31 của Luật này. Các quyền và nghĩa vụ cụ thể được xác định tùy thuộc vào nguồn gốc đất, việc có chuyển mục đích sử dụng đất hay không và hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích, cụ thể:

• Trường hợp nhận chuyển nhượng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Tổ chức kinh tế có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 (khoản 2 Điều 35).

• Trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất: Tổ chức kinh tế có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 (điểm a khoản 3 Điều 35).

• Trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Tổ chức kinh tế có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 (điểm b khoản 3 Điều 35).

• Trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm: Tổ chức kinh tế có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 (điểm c khoản 3 Điều 35).

Ngoài ra, đối với tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, quyền và nghĩa vụ cũng được xác định theo hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích, theo khoản 4 Điều 35.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện quyền từ thời điểm nào?

Theo quy định tại Điều 41 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định căn cứ vào hình thức sử dụng đất và hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cụ thể:

• Thuê đất trả tiền hằng năm: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện các quyền theo khoản 2 Điều 41, bao gồm thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46; cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; và cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp pháp luật cho phép..

• Thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện các quyền theo khoản 3 Điều 41, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng đến thời điểm thực hiện quyền như thế nào?

Theo điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), đất phải còn trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất mới được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp ngoại lệ theo quy định pháp luật. Do đó, thời hạn sử dụng đất là một trong những điều kiện pháp lý quyết định người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền này hay không. Đối với đất có thời hạn sử dụng, khi thời hạn đã hết, người sử dụng đất cần xác định trường hợp của mình có được tiếp tục sử dụng đất hoặc phải thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024 hay không trước khi thực hiện giao dịch. Đặc biệt, việc được tiếp tục sử dụng đất mà không phải gia hạn trong một số trường hợp không đồng nghĩa với việc có thể bỏ qua điều kiện về thời hạn sử dụng đất khi thực hiện quyền; cần xác định tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất theo quy định có liên quan.

Cần lưu ý gì khi xác định quyền của người sử dụng đất?

Tóm lại, việc xác định quyền của người sử dụng đất cần căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật có liên quan, trên cơ sở xem xét tư cách pháp lý của người sử dụng đất, nguồn gốc và hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, điều kiện thực hiện từng quyền cũng như yêu cầu về hình thức và thủ tục đối với từng giao dịch. Đối với tổ chức kinh tế và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cần đặc biệt lưu ý các quy định riêng về quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức giao đất, cho thuê đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Việc đáp ứng điều kiện thực hiện quyền, tuân thủ yêu cầu về công chứng, chứng thực và hoàn thành thủ tục đăng ký theo quy định là những vấn đề cần được xem xét riêng biệt để xác định chính xác quyền và nghĩa vụ của các bên trong từng trường hợp cụ thể.

Nếu bạn hoặc doanh nghiệp đang cần xác định chính xác thời điểm và điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất trong một giao dịch cụ thể, A&D Law Firm — tư vấn pháp lý doanh nghiệp tại Việt Nam — sẵn sàng hỗ trợ rà soát hồ sơ, tư vấn trình tự thủ tục và đại diện thực hiện các giao dịch đất đai theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15).

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo thông tin pháp lý chung, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chuyên nghiệp đối với từng trường hợp cụ thể. Vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn phù hợp với tình huống thực tế của bạn.

Cần tư vấn pháp lý? Liên hệ ngay. Hotline: 0896868989