Những thông tin nào về dự án bất động sản phải được công khai trước khi đưa vào kinh doanh?

Những thông tin nào về dự án bất động sản phải được công khai trước khi đưa vào kinh doanh?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15) quy định rõ nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đây là điều kiện tiên quyết trước khi bất kỳ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua nào được thực hiện.

"Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin [...] trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản."

— Khoản 1, Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15)

Thông tin pháp lý của dự án bất động sản cần công khai những gì?

Theo khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), thông tin pháp lý của dự án bao gồm bốn nhóm tài liệu bắt buộc:

• Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, theo Nghị định 94/2024/NĐ-CP, thông tin pháp lý của dự án còn bao gồm cả các thông tin được hướng dẫn tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP (khoản 1, Điều 9 Nghị định 94/2024/NĐ-CP).

Nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải công khai thông tin gì?

Theo khoản 3, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), doanh nghiệp phải công khai đầy đủ các thông tin sau đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

• Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp;
• Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định; giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp); thông báo khởi công; giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hoàn thành phần móng (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở);
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng (nếu có); tình trạng thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Nhà ở và công trình xây dựng có sẵn cần công khai những thông tin gì?

Theo khoản 4, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), đối với bất động sản có sẵn, thông tin phải công khai bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy chứng nhận tương đương theo quy định của pháp luật về đất đai). Trường hợp nhà ở, công trình trong dự án của chủ đầu tư thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với bất động sản đó;
• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); tình trạng thế chấp bất động sản, quyền sử dụng đất, dự án đưa vào kinh doanh.

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án phải công khai thông tin gì?

Theo khoản 5, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án (hình thức phân lô, bán nền), thông tin bắt buộc gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án;
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
• Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đưa vào kinh doanh;
• Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Doanh nghiệp phải công khai thông tin cơ cấu sản phẩm và giao dịch dự án ở đâu?

Bên cạnh thông tin pháp lý, theo Điều 9 Nghị định 94/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp còn phải cung cấp lên hệ thống thông tin nhà ở quốc gia các dữ liệu về cơ cấu sản phẩm (số lượng, diện tích từng loại bất động sản trong dự án) và tình hình giao dịch, bao gồm: số lượng, giá giao dịch, tồn kho từng loại hình bất động sản, thông tin hợp đồng mua bán, chuyển nhượng và dữ liệu chuyển nhượng dự án (nếu có).

Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin?

Việc công khai thông tin phải thực hiện trước khi ký bất kỳ hợp đồng giao dịch nào — bao gồm bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản. Thông tin phải được đăng tải đồng thời trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý và trên trang thông tin điện tử của chính doanh nghiệp. Thông tin phải bảo đảm tính đầy đủ, trung thực và chính xác — vi phạm có thể dẫn đến hệ quả pháp lý nghiêm trọng cho cả giao dịch lẫn doanh nghiệp.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang chuẩn bị đưa dự án bất động sản vào kinh doanh và cần rà soát danh mục hồ sơ công khai, xây dựng quy trình pháp lý tuân thủ, hoặc soạn thảo hợp đồng mẫu theo đúng quy định, A&D Law Firm — tư vấn pháp lý doanh nghiệp tại Việt Nam — sẵn sàng hỗ trợ chuyên sâu.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo pháp lý chung và không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý đối với từng trường hợp cụ thể. Để được tư vấn chính xác và phù hợp với tình huống của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ luật sư có chuyên môn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.