05 loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản mới?

05 loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản là gì?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ 01/01/2025, quy định tại Điều 5 năm loại bất động sản và dự án bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trên thị trường. Đây là căn cứ pháp lý nền tảng để doanh nghiệp xác định phạm vi hoạt động hợp pháp trước khi triển khai bất kỳ giao dịch bất động sản nào.

Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác lập danh mục các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, là căn cứ để xác định đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này.

Cụ thể, 05 loại bất động sản và dự án bất động sản được phép đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai – nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân đưa vào kinh doanh, nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được đưa vào kinh doanh;

2. Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai – công trình xây dựng (không phải nhà ở) thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân đưa vào kinh doanh công trình trong dự án đầu tư xây dựng được đưa vào kinh doanh;

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh;

5. Dự án bất động sản.

Điều kiện nào áp dụng chung cho bất động sản đưa vào kinh doanh?

Ngoài việc thuộc một trong 05 loại nêu trên, tất cả bất động sản và dự án bất động sản đều phải đáp ứng nguyên tắc quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

"Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này." (khoản 2 Điều 4)

Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định phải đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể trước khi đưa vào giao dịch. Doanh nghiệp, cá nhân cần kiểm tra từng điều kiện theo loại bất động sản tương ứng để bảo đảm tính hợp pháp.

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được kinh doanh theo điều kiện nào?

Đối với loại bất động sản thứ tư — quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án — pháp luật đặt ra các yêu cầu riêng về hoàn thành hạ tầng, kết nối dịch vụ và phù hợp mục tiêu đầu tư. Tuy nhiên, do một số quy định tại điều luật liên quan đã được đánh dấu hết hiệu lực một phần, doanh nghiệp cần tra cứu văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất và xác nhận với cơ quan có thẩm quyền trước khi triển khai giao dịch loại này.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản nói chung phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng thêm các điều kiện:

"Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư." (điểm c khoản 2 Điều 9)

Ngoài ra, doanh nghiệp không được trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc bị tạm ngừng, đình chỉ theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền; đồng thời phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu theo quy định.

Cá nhân bán bất động sản nhỏ lẻ có phải thành lập doanh nghiệp không?

Không bắt buộc trong mọi trường hợp. Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật.

• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ không phải tuân thủ toàn bộ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của Luật này.

Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định thêm gì không?

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hướng dẫn cụ thể một số nội dung liên quan đến phương thức thanh toán, cách tính giá bán, giá thuê mua diện tích sàn xây dựng trong các loại công trình đưa vào kinh doanh. Doanh nghiệp cần đối chiếu Nghị định này khi soạn thảo hợp đồng kinh doanh bất động sản để bảo đảm tuân thủ đúng hình thức và nội dung bắt buộc.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi đưa bất động sản vào kinh doanh?

Trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp cần kiểm tra toàn bộ các điều kiện theo từng loại bất động sản quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: điều kiện về pháp lý dự án, điều kiện về năng lực tài chính của doanh nghiệp và nghĩa vụ công khai thông tin. Pháp luật yêu cầu thông tin về dự án phải được công khai đầy đủ, trung thực và chính xác trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cũng như trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Bất kỳ giao dịch nào vi phạm điều kiện nêu tại Điều 4 và Điều 5 đều có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.

Nếu doanh nghiệp hoặc cá nhân cần tư vấn cụ thể về loại bất động sản dự định đưa vào kinh doanh, điều kiện pháp lý áp dụng hay soạn thảo hợp đồng theo đúng quy định, A&D Law Firm — tư vấn pháp lý doanh nghiệp tại Việt Nam — sẵn sàng hỗ trợ từ giai đoạn rà soát pháp lý đến triển khai giao dịch.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo thông tin pháp luật và không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn phù hợp với tình huống thực tế của bạn.