Quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm?

Quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm là gì?

Căn cứ Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, Điều 34 quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê thu tiền hằng năm. Đây là hình thức thuê đất phổ biến với doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam — và quyền năng pháp lý trong trường hợp này hẹp hơn đáng kể so với trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần.

Tổ chức kinh tế thuê đất thu tiền hằng năm có những quyền cụ thể nào?

Theo khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế và tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm có các quyền sau:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024;

• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân;

• Bán tài sản gắn liền với đất, hoặc bán tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai;

• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê; người nhận góp vốn được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định trong thời hạn còn lại;

• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

"Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan." — Điều 34 khoản 1 điểm c Luật Đất đai 2024

Đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất hằng năm có quyền khác tổ chức kinh tế không?

Có sự khác biệt quan trọng. Theo khoản 2 Điều 34 Luật Đất đai 2024, đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm (không thuộc trường hợp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp) có các quyền tương tự khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024, nhưng bị loại trừ ba quyền:

• Không có quyền bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê;

• Không có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê;

• Không có quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê.

Ngoài ra, đơn vị sự nghiệp công lập được phép khai thác, sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo phương án được cơ quan chủ quản phê duyệt; hoặc cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế nếu có đề án sử dụng tài sản công được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Tiền thuê đất hằng năm được tính và điều chỉnh như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.

"Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó." — Khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024

Trường hợp thuê đất từ tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp thì sao?

Theo khoản 3 Điều 34 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế và đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì áp dụng quyền và nghĩa vụ theo pháp luật dân sự — không áp dụng các quyền đặc thù nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. Doanh nghiệp cần lưu ý phân biệt rõ nguồn gốc thuê đất (từ Nhà nước hay từ tư nhân) để xác định đúng khung quyền năng pháp lý.

So sánh nhanh: thuê đất hằng năm và thuê đất trả tiền một lần có gì khác nhau?

Đây là điểm thực tiễn được nhiều doanh nghiệp hỏi. Theo Điều 33 khoản 1 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần có quyền rộng hơn, bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi đó, người thuê đất trả tiền hằng năm chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất và "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" — không phải quyền sử dụng đất đầy đủ. Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn, thế chấp ngân hàng và chuyển nhượng dự án.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất thuê hằng năm?

Một số điểm thực hành quan trọng:

• Quyền bán tài sản gắn liền với đất kèm quyền thuê chỉ thực hiện được khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024 — cần kiểm tra kỹ điều kiện này trước khi giao dịch;

• Thế chấp chỉ áp dụng với tài sản (nhà xưởng, công trình...) gắn liền với đất, không phải quyền sử dụng đất — ngân hàng và doanh nghiệp cần phân biệt rõ khi lập hợp đồng thế chấp;

• Cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và phải là đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng;

• Khi doanh nghiệp bị chia, tách, sáp nhập hoặc chuyển đổi, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất được hình thành hợp pháp sau khi thay đổi sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang cân nhắc giao dịch liên quan đến đất thuê Nhà nước trả tiền hằng năm — thế chấp, bán tài sản, góp vốn hay cho thuê lại — A&D Law Firm sẵn sàng hỗ trợ rà soát pháp lý hồ sơ đất đai, tư vấn điều kiện giao dịch và soạn thảo hợp đồng phù hợp với quy định hiện hành. Liên hệ đội ngũ luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

Bài viết này chỉ mang tính tham khảo thông tin pháp luật chung, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Quy định đất đai có thể được sửa đổi, bổ sung; vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn chính xác và cập nhật nhất cho tình huống của bạn.