Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng nhà ở

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện để được công nhận nhà ở tại Việt Nam đối với từng đối tượng và các hình thức sở hữu nhà ở hợp pháp tương ứng như sau:

Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: Tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh nhân thân (Chứng minh nhân dân, Giấy khai sinh, Sổ hộ khẩu, v.v.) theo quy định của pháp luật về đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối tượng này có thể sở hữu nhà ở thông qua một trong các hình thức sau:

• Đầu tư xây dựng nhà ở.
• Thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, thừa kế hoặc góp vốn liên quan đến nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Nhận góp vốn bằng nhà ở.
• Các hình thức sở hữu nhà ở hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Trường hợp vẫn sử dụng hộ chiếu Việt Nam, hộ chiếu phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm soát nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam.

• Trường hợp sử dụng hộ chiếu nước ngoài, hộ chiếu phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm soát nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam. Ngoài ra, phải xuất trình một trong các giấy tờ sau đây:
• Giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc xác nhận có nguồn gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ quan quản lý người Việt Nam ở nước ngoài cấp.
• Hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam. Các hình thức sở hữu nhà ở của đối tượng này bao gồm
• Mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình hoặc cá nhân tại Việt Nam.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại được phép phân lô bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị sử dụng và có đóng dấu kiểm soát nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam. Đồng thời, không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện các tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

• Tổ chức nước ngoài, tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở, phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp cho phép hoạt động tại Việt Nam. Các đối tượng này có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua một trong các hình thức sau:
• Đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở). Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận có nguồn gốc Việt Nam: cá nhân này phải lựa chọn áp dụng quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đối tượng này có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua một trong các hình thức sau:
• Đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở). Đối với khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh tại từng địa phương.

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở tham gia giao dịch chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này (*)
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (*) Giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để xác minh quyền sở hữu đối với nhà ở của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, trong một số giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà ở theo quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, bao gồm các giao dịch sau:
• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật này;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Giấy tờ chứng minh điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này là